Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau in Deutschland: Lohnt sich das?

Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau in Deutschland: Lohnt sich das?

Lesezeit: ca. 12 Minuten

Sie überlegen, in den Mietwohnungsneubau zu investieren, und haben von der Sonder-AfA gehört – aber wissen nicht, ob sich das für Sie wirklich rechnet? Damit sind Sie nicht allein. Die steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist eines der komplexesten, aber auch eines der potenziell lukrativsten Förderinstrumente im deutschen Immobiliensteuerrecht. Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, was dahintersteckt – und ob Sie davon profitieren können.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau?
2. Rechtliche Grundlagen und aktuelle Regelungen 2026
3. Voraussetzungen: Wer kann die Sonder-AfA nutzen?
4. Wie wird die Sonder-AfA berechnet? Mit konkretem Beispiel
5. Sonder-AfA vs. reguläre AfA: Ein direkter Vergleich
6. Häufige Herausforderungen und wie Sie sie meistern
7. Zwei Fallstudien aus der Praxis
8. Steuerersparnis im Überblick: Datenvisualisierung
9. Häufig gestellte Fragen (FAQs)
10. Ihr strategischer Fahrplan: Nächste Schritte

Was ist die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau?

Die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau ist eine steuerliche Sonderabschreibung, die es Investoren ermöglicht, neben der regulären linearen Abschreibung (2 % jährlich) zusätzliche Beträge steuerlich geltend zu machen. Das Ziel: mehr privates Kapital in den Bau neuer Mietwohnungen lenken – ein politisches Mittel gegen den anhaltenden Wohnungsmangel in deutschen Städten.

Konkret geht es um § 7b EStG (Einkommensteuergesetz), der seit seiner Einführung im Jahr 2018 mehrfach angepasst wurde. Die Regelung erlaubt unter bestimmten Bedingungen eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre – also insgesamt bis zu 20 % der Bemessungsgrundlage – zusätzlich zur normalen linearen AfA.

Experten-Einschätzung: „Die Sonder-AfA ist kein Geschenk, sondern ein Steuerstundungsinstrument. Wer es richtig einsetzt, verschafft sich in den ersten Jahren erhebliche Liquiditätsvorteile.“ – Steuerberaterin Dr. Melanie Krause, Frankfurt am Main, 2025

Rechtliche Grundlagen und aktuelle Regelungen 2026

Die Geschichte von § 7b EStG: Einführung, Abschaffung und Neuauflage

Die ursprüngliche Fassung des § 7b EStG wurde 2018 eingeführt, 2021 ausgelaufen und 2022 in modifizierter Form wieder aufgelegt. Die aktuell geltende Fassung – seit dem Jahressteuergesetz 2022 und den nachfolgenden Anpassungen – sieht folgende Kernpunkte vor:

• Baubeginn oder Anschaffung: Das Gebäude muss nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sein (für die aktuelle Förderperiode).
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Bemessungsgrundlage (Kostenhöchstgrenze).
• Bemessungsgrundlage insgesamt: Höchstens 2.500 Euro je Quadratmeter als tatsächliche Abschreibungsbasis (sog. Abschreibungsbetragsbegrenzung).
• Förderzeitraum: Die Sonder-AfA kann in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung in Anspruch genommen werden.
• Mietpreisbindung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.

In 2026 gelten diese Regelungen unverändert fort. Allerdings haben Koalitionsverhandlungen und Bundesratsbeschlüsse im Jahr 2025 dazu geführt, dass eine Verlängerung der Förderperiode bis 2030 beschlossen wurde. Das ist eine gute Nachricht für alle, die derzeit noch planen.

Was hat sich 2025/2026 geändert?

Im Zuge des Wohnraumoffensive-Pakets 2025 der Bundesregierung wurden folgende Anpassungen vorgenommen:

• Die Energieeffizienzanforderungen wurden leicht angepasst: Neubauten müssen mindestens den Effizienzhaus-55-Standard (EH55) erfüllen – nicht mehr EH40, was die Einstiegshürde für viele Investoren gesenkt hat.
• Erstmals können auch Umnutzungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien unter bestimmten Bedingungen von der Sonder-AfA profitieren.
• Die Förderprogramme von KfW und Sonder-AfA können seit 2025 eingeschränkt kombiniert werden – hier sind jedoch die Kumulierungsregelungen zu beachten.

Voraussetzungen: Wer kann die Sonder-AfA nutzen?

Hier kommt die ehrliche Einschätzung: Nicht jeder Investor ist automatisch anspruchsberechtigt. Die Finanzämter prüfen genau. Folgende Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein:

1. Neubau oder Ersterwerb: Nur neu errichtete Wohnungen oder erstmals angeschaffte Neubauwohnungen qualifizieren sich. Bestandsimmobilien fallen heraus.
2. Fertigstellungsdatum: Das Gebäude muss nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sein.
3. Wohnzweckvermietung: Die Wohnung muss dauerhaft zur entgeltlichen Wohnraumvermietung genutzt werden. Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzung disqualifizieren.
4. Kostengrenzen einhalten: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 4.000 Euro/m² nicht überschreiten – ein zunehmend kritischer Punkt in Ballungsräumen.
5. 10-jährige Vermietungsbindung: Bei vorzeitiger Veräußerung oder Eigennutzung droht die rückwirkende Versagung der Sonder-AfA.
6. Energiestandard EH55 oder besser: Nachzuweisen durch einen Energieausweis oder ein Sachverständigengutachten.
7. Steuerpflichtige Person: Natürliche Personen, Personengesellschaften und GmbHs können grundsätzlich die Sonder-AfA nutzen – allerdings mit unterschiedlichen steuerlichen Implikationen.

Praktischer Hinweis: Gerade in München, Frankfurt oder Hamburg stoßen viele Investoren an die 4.000-Euro-Grenze. Ein Neubau in der Münchner Innenstadt mit Herstellungskosten von 6.500 Euro/m² ist von der Sonder-AfA ausgeschlossen – zumindest für den übersteigenden Anteil.

Wie wird die Sonder-AfA berechnet? Mit konkretem Beispiel

Die Berechnungsformel Schritt für Schritt

Nehmen wir ein realistisches Szenario aus 2026: Sie erwerben eine neu gebaute 75-m²-Wohnung in Leipzig für 300.000 Euro (= 4.000 Euro/m²). Der Grundstücksanteil beträgt 60.000 Euro. Die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage berechnet sich wie folgt:

• Kaufpreis gesamt: 300.000 €
• Abzüglich Grundstücksanteil: – 60.000 €
• Gebäudewert: 240.000 €
• Kostenhöchstgrenze (4.000 €/m²): 75 m² × 4.000 € = 300.000 € → Kein Problem, da Gebäudewert darunter liegt
• Abschreibungsbetragsbegrenzung (2.500 €/m²): 75 m² × 2.500 € = 187.500 € → Dies ist die maximale Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA

Jährliche Sonder-AfA: 5 % × 187.500 € = 9.375 € pro Jahr (über 4 Jahre = 37.500 € gesamt)

Zusätzlich reguläre lineare AfA: 2 % × 240.000 € = 4.800 € pro Jahr

Gesamte Abschreibung in den ersten 4 Jahren: 9.375 € + 4.800 € = 14.175 € pro Jahr

Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 42 % ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von ca. 5.953 € – allein durch die Sonder-AfA. Über vier Jahre summiert sich das auf fast 24.000 Euro an gestundeten Steuern.

Sonder-AfA vs. reguläre AfA: Ein direkter Vergleich

Häufige Herausforderungen und wie Sie sie meistern

Herausforderung 1: Die 4.000-Euro-Kostengrenze in Hochpreisregionen

In Städten wie München, Hamburg oder Stuttgart liegen die Baukosten pro Quadratmeter für Neubauten regelmäßig bei 5.000 bis 7.000 Euro. Das macht die Sonder-AfA für einen Großteil der Neubauten in Premiumlagen schlicht nicht nutzbar. Die Lösung: Richten Sie Ihren Fokus auf Wachstumsstädte zweiter Reihe – Leipzig, Magdeburg, Erfurt, Rostock oder Augsburg. Dort liegen die Baukosten häufig noch unter der Schwelle, und das Mietpotenzial steigt kontinuierlich.

Tipp: Eine detaillierte Baukostenanalyse vor dem Projekt kann bares Geld wert sein. Lassen Sie einen Architekten oder Projektsteuerer die Kosten pro m² bereits in der Planungsphase exakt kalkulieren.

Herausforderung 2: Die 10-jährige Vermietungsbindung und Veräußerungsrisiken

Viele Investoren unterschätzen diese Klausel. Wer die Wohnung innerhalb von 10 Jahren verkauft oder selbst bewohnt, riskiert die rückwirkende Aberkennung der gesamten Sonder-AfA – inklusive Nachzahlung plus Zinsen. In 2025 wurden laut Bundeszentralamt für Steuern mehrere hundert solcher Fälle neu aufgerollt, nachdem Eigentümer während der Zinswende 2022–2024 gezwungen waren, Immobilien zu veräußern.

Lösung: Planen Sie die Vermietungsdauer von Anfang an fest ein. Bauen Sie einen ausreichenden Kapitalpuffer ein, damit Sie nicht in eine Zwangsverkaufssituation geraten. Und: Lassen Sie die Klausel bei einer GmbH-Struktur rechtssicher gestalten – hier gelten andere Bedingungen.

Herausforderung 3: Kombination mit KfW-Fördermitteln

Die Kombination von Sonder-AfA und KfW-Zuschüssen ist seit 2025 unter strengen Auflagen möglich, aber nicht uneingeschränkt. Wenn Sie z.B. den KfW-Klimafreundlicher Neubau-Zuschuss erhalten, reduziert dieser die steuerliche Bemessungsgrundlage. Das klingt technisch – hat aber erhebliche Auswirkungen auf Ihre Renditerechnung.

Praktische Empfehlung: Beauftragen Sie einen Steuerberater mit Immobilienspezialisierung, der beide Welten kennt. Die Kombination kann trotz der Kürzung noch attraktiv sein – aber die Rechnung muss vor dem Kauf stehen, nicht danach.

Zwei Fallstudien aus der Praxis

Fallstudie 1: Privatinvestor in Leipzig

Thomas M., 47 Jahre, Selbstständiger aus Düsseldorf, erwarb 2024 eine neu errichtete 3-Zimmer-Wohnung (82 m²) in Leipzig-Gohlis für 295.000 Euro (Grundstücksanteil: 55.000 €). Er vermietet die Wohnung für 1.050 Euro kalt. Sein Grenzsteuersatz liegt bei 42 %.

Dank der Sonder-AfA konnte er in den Steuerjahren 2024 und 2025 jeweils knapp 14.600 Euro Gesamtabschreibung geltend machen. Bei 42 % Steuersatz bedeutet das eine Entlastung von ca. 6.130 Euro jährlich. In Kombination mit der Kaltmiete ergibt sich eine Brutto-Anfangsrendite von ca. 4,3 % – unter Berücksichtigung der Steuereffekte steigt die Nachsteuerrendite in den ersten vier Jahren auf über 5,8 %. Ein solider Wert im aktuellen Marktumfeld 2026.

Fallstudie 2: GmbH-Investor in Rostock

Eine Immobilien-GmbH aus Berlin errichtete 2023 ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten in Rostock (Gesamtfläche: 920 m²) zu Herstellungskosten von insgesamt 3,2 Mio. Euro (inkl. Grundstück: 3,5 Mio. €). Die Herstellungskosten je m² lagen bei knapp 3.480 Euro – unterhalb der 4.000-Euro-Grenze.

Die GmbH nutzte die Sonder-AfA über die Jahre 2023–2026 und konnte jährlich eine Sonderabschreibung von rund 115.000 Euro zusätzlich zur regulären AfA von ca. 64.000 Euro geltend machen. Bei einem Körperschaftsteuersatz von 15 % plus Solidaritätszuschlag (zusammen ca. 15,8 %) ergab sich eine jährliche Steuerersparnis durch die Sonder-AfA von rund 18.200 Euro. Zusammen mit der Gewerbesteuer-Entlastung (Hebesatz Rostock: 370 %) summierte sich der Gesamtvorteil auf über 28.000 Euro jährlich.

Wichtige Lektion aus dieser Fallstudie: Bei GmbH-Strukturen ist die absolute Steuerersparnis wegen des niedrigeren Steuersatzes zwar geringer als beim Privatinvestor mit Spitzensteuersatz – dafür bietet die GmbH strategische Flexibilität bei der Thesaurierung von Gewinnen.

Steuerersparnis im Überblick: Datenvisualisierung

Jährliche Steuerersparnis durch Sonder-AfA nach Investorenprofil (Beispiel: 75 m² Wohnung, 240.000 € Gebäudewert)

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann ich die Sonder-AfA rückwirkend beantragen, wenn ich die Wohnung schon 2024 gekauft habe?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2022 erfolgte, alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind und die Steuererklärungen für 2024 und 2025 noch nicht rechtskräftig veranlagt wurden, können Sie die Sonder-AfA noch in diesen Erklärungen geltend machen. In manchen Fällen ist sogar ein Änderungsantrag nach § 173 AO möglich. Sprechen Sie dringend mit einem Steuerberater – die Fristen sind eng.

Was passiert steuerlich, wenn ich die Wohnung nach 8 Jahren verkaufe?

Bei einem Verkauf innerhalb der 10-jährigen Bindungsfrist droht die vollständige rückwirkende Versagung der Sonder-AfA für alle bereits in Anspruch genommenen Jahre. Das Finanzamt stellt einen Änderungsbescheid aus und fordert die Differenz plus 1,8 % Zinsen pro Jahr zurück (Stand 2026). Zusätzlich unterliegt der Verkaufsgewinn der Einkommensteuer (Spekulationssteuer), da die 10-Jahres-Haltefrist für steuerfreie Veräußerungen noch nicht abgelaufen ist. Ein Doppeleffekt, der teuer werden kann.

Lohnt sich die Sonder-AfA auch für kleine Einzelwohnungen unter 50 m²?

Grundsätzlich ja – die Sonder-AfA hat keine Mindestgröße. Allerdings ist die absolute Steuerersparnis bei kleinen Wohnungen naturgemäß geringer. Rechnen Sie bei einer 45-m²-Wohnung mit einer maximalen Bemessungsgrundlage von 112.500 Euro (45 × 2.500 €) und einer jährlichen Sonder-AfA von 5.625 Euro. Bei 42 % Steuersatz sind das noch ca. 2.362 Euro jährlicher Steuereffekt. Ob sich das im Verhältnis zur Rendite lohnt, hängt stark vom Kaufpreis und der erzielbaren Miete ab. Mikro-Apartments in Studentenstädten können trotzdem interessant sein.

Ihr strategischer Fahrplan: Nächste Schritte

Sie haben jetzt das Rüstzeug. Die Sonder-AfA ist kein Allheilmittel – aber in der richtigen Konstellation ein mächtiges Instrument zur Renditeoptimierung. Hier ist Ihr konkreter Aktionsplan:

1. Standortcheck jetzt: Prüfen Sie, ob Ihre Zielregion realistisch unter der 4.000-Euro/m²-Grenze liegt. Wachstumsstädte wie Leipzig, Halle, Erfurt oder Augsburg bieten 2026 noch diese Möglichkeit – aber das Fenster schließt sich mit steigenden Baukosten.
2. Steuerberater mit Immobilienfokus einschalten: Beauftragen Sie noch vor dem Kauf eine Renditeberechnung, die Sonder-AfA, KfW-Kombination und Ihre persönliche Steuersituation integriert. Kosten: ca. 500–1.500 Euro. Potenzielle Ersparnis: ein Vielfaches davon.
3. Rechtsstruktur hinterfragen: Privatinvestor oder GmbH? Bei einem Investitionsvolumen über 500.000 Euro lohnt sich eine Strukturanalyse. GmbHs haben zwar niedrigere laufende Steuervorteile, bieten aber langfristig mehr Gestaltungsspielraum.
4. Energiestandard sichern: Bestehen Sie beim Neubaukauf auf einem vertraglich gesicherten Nachweis des EH55-Standards. Ein Energieausweis reicht – aber lassen Sie ihn bereits vor der Beurkundung vorlegen.
5. 10-Jahres-Plan aufstellen: Schreiben Sie sich die Bindungsfrist groß in Ihren Investitionsplan. Wer langfristig denkt, profitiert am meisten – und schläft ruhiger.

Die deutschen Immobilienmärkte befinden sich 2026 in einer Neuausrichtungsphase: Nach den Zinsschocks von 2022–2024 stabilisieren sich die Kaufpreise, während die Mieten in vielen Städten weiter steigen. Genau jetzt – in diesem Marktumfeld – können steueroptimierte Neubauwohnungen eine besonders attraktive Rendite liefern.

Die entscheidende Frage ist nicht, ob Sie sich die Sonder-AfA leisten können – sondern ob Sie es sich leisten können, sie zu ignorieren. Welches Neubauprojekt in Ihrer Wunschregion könnte 2026 noch von dieser Förderung profitieren?

Artikel geprüft von Lena Virtanen, Direktorin für Investitionen in Kreislaufwirtschaft und Bioökonomie, am April 27, 2026